こんにちは、サラリーマン役員です。
不動産投資を始めたいけど、なにをしたらいいかわからない方も多いのではないでしょうか？不動産投資を初めて3年目の私が、詳しく解説していきます。
結論から言いますと、不動産投資は始めるには資金が必要です。資金がない人はその資金を貯めることをはじめにする必要があります。
資金を貯めて不動産投資をスタートさせるための方法も順に説明していきます。
お金を貯める。
不動産投資を始めるには資金が必要です。数年前までは資金0から始める不動産投資があり多くの問題を起きました。現在ではローンを組んで物件を購入するには諸経費を現金で払う必要があります。
・頭金
・不動産仲介手数料
・不動産登記費用
・地震・火災保険料
・固定資産税の清算費
そのため、不動産投資をスタートさせるには資金が必要になります。
また、初めは融資を受けるにも実績がないため、融資を受けるための実績作りに現金で物件を購入する必要がある方もいると思います。
属性によってはことなりますが、確実に資金があった方が有利ですので、皆さんも資金を貯めてください。
・属性とは個人属性を意味します。融資を申し込む個人の職種や勤務先などの社会的立場、年収や保有資産などの経済的状況のことを指す。
物件を探し問い合わせをする。
物件探しには二つの方法があります。
不動産屋に訪問して物件を紹介してもらう。
購入した場所の近くの不動産屋さんに訪問して物件を紹介してもらう方法です。
この方法は主に住居地の近くで物件を探す場合になります。地方に住んでいて都会に物件を購入して場合はこの方法はおすすめしません。
インターネットで物件を探す。
インターネットのポータルサイトで物件を探す方法です。
この方法は不動産投資家のほとんどがこの方法で物件を探していると言ってもいいと思います。全国どこでも不動産物件を探すことができます。さらに見つけた物件に問い合わせをして資料をもらいます。
ここで物件を購入すると、不動産屋さんとつながることができ、優良物件を紹介してもらう事も可能になります。
物件の内覧をする。
次にすることは、見つけた不動産物件の内覧（物件を見に行く）をします。
ここでは、不動産物件を外装や内装の確認をします。
外装では外壁にクラックがいないか、塗装は古くなってチョーキング現象が起きていないかなどを確認します。
・塗料に含まれている顔料が、外壁の表面にチョークの粉のようになって出てきてしまうことを指します。 外壁の塗装表面にある表層樹脂が、熱や紫外線、風雨などによって劣化してしまうことによって発生する現象で、壁を触ると手に粉が付着します。
内装では床が傾いていないか、雨漏れがないか、内装の汚れや傷がないか、水回りなど修繕が必要あるのかを確認します。
また、物件周辺の立地状況などを確認をして購入するのか、購入金額は妥当であるかなどをさまざま検討します。
物件に買付を入れる。
内覧を行って物件状況を把握し購入しようと決めたら、買付証明書を不動産屋さんに提出する。メールやFAXでも可能。
・物件の購入希望者が売主に対して物件を購入してという意思表示を行う書類です。様式がない場合は不動産屋さんにもらうことが可能です。
買付証明書の金額欄は購入希望者が希望する金額を記載します。そのためパンフレット（マイソク）やサイトで提示されている値段とは異なる金額を記入することが可能です。内覧などにより、パンフレットやサイトに載っていた金額では買えないけど、値引した金額なら購入しますよと希望金額を記載することができ、売主が了承したら契約することが可能になります。
また、融資で物件を購入する場合は融資が下りなったら契約を解除することができる融資特約付きで買付証明書をいれることを重要です。
・不動産売買契約上で用いられる契約停止条件のことで、不動産の買主が資金調達面で金融機関からのローンを利用することを前提とした不動産売買契約において、融資の一部もしくは全部について金融機関から承認が得られなかった場合は契約解除となり売買契約締結時にすでに支払い済みの金員等は、売主から買主へ無利息にて全額返金してもらうこができる。
銀行に融資を受ける。
不動産投資物件は高額になることが多いので銀行から融資を受けて物件を購入します。
不動産投資初心者がいきなり銀行に融資を申し込んで融資がおりることはほぼありません。属性がいいなどの条件がそろっている方は融資を受けることができると思いますが、なかなか難しいのが現実です。
不動産投資初心者が融資を受けるために融資を受けやすい金融機関を融資打診する順番に紹介したいと思います。
1.オリックス銀行
2.日本政策金融公庫
3.三井住友トラスト・ローン＆ファイナス
オリックス銀行は総借入額制限があるので、他の金融機関で融資を受けていた場合でもオリックス銀行でも融資を受けることができなくなるため、一番最初に受けることをオススメします。
不動産屋さんで売買契約をする。
金融機関に融資打診をして、融資が下りそうなら売買契約を結びます。現金購入の場合は買付証明書を出して売主が了承したら、日程を調整して売買契約と決済を同時に行うことが多いです。
売買契約時に手付金を払います。手付金は売買代金の10％くらいが相場になります。
物件購入決済をする。
決済当日は、売主、買主、不動産屋さんの三者が揃います。
先ずは、運転免許や健康保険証などを提示して、三者それぞれの本人確認を行います。
買主がローンを組んで決済を行う場合、売主、買主、不動産屋さん、司法書士の四者が揃うことになります。この場合、買主がローンの手続きをしている金融機関で決済を行うのが一般的です。ここで買主がローンの申し込みを行い、出金された後に残金が売主に支払われます。
不動産の決済から引き渡しまでに必要な項目は、以下の通りです。
本人確認書・書類の確認・重要事項説明書・買主のローン融資手続き・税金の清算・売主が領収書発行・仲介手数料を不動産業家さんへ支払う・司法書士報酬を払う・売主のローン返済・抵当権抹消手続き・鍵の引き渡し
このように、不動産の決済から引き渡しまでに必要事項は多く、必要書類や手続きもさまざまです。
まとめ
不動産投資初心者が不動産投資をスタートさせるための進め方を解説しました。始め方がわからず悩んでいた方も少しイメージが掴めたのではないでしょうか？
初心者にはわからないことが多いとは思いますが、この記事を読んで頂き少しでも役に立ててもらい不動産投資をスタートさせて頂ければと思います。
