TATERU物件に退去通知！運営状況は！

不動産投資家のサラリーマン役員です。本日は、個人で所有しているTATERU物件に退去がでたと報告がありました。

このTATERU物件は2018年9月に新築して、2ヶ月ほどで満室になっております。
退去について詳しくこの記事で書いていこうと思います。

TATERU物件の入居期間どのくらい

今回退去するかたは女性の方で、2018年10月より入居して頂いており、契約の2年になるまでの退去になります。よって、違約金を1ヶ月分の家賃を頂く様になります。
2018年9月に新築して以来、退去は2回目になります。前回の退去は2019年5月にあり、違約金を2ヶ月分頂いております。年間1室の退去があり感じになります。前回の退去時は築1年未満のこともあるとは思いますが、新しい入居者さんは退去日前に決定したので、すごく助かりました。今回はコロナの影響もありと思いますので少し心配ではありますが、オーナーで出来ることをして行きたいと思います。

TATERU物件運営報告

￥100068が毎月の手残りです。2室の空室で赤字になります。
1年間は満室運営ができておりますので、すぐにでも満室にして安定した入金が必須になります。
毎年の固定資産税の支払いにおいても、￥463000も支払いますので運営内容はなかなか厳しい状況ではあります。しっかり考え準備して対応して行かなければ破産が見えてきます。

TATERU物件の売却について

私はTATERU物件を1棟所有しておりますが、TATERU物件オーナーの中には2棟、3棟所有している方もいらっしゃいます。そんなみなさんも売却については考えたと思います。しかし、購入して5年未満はどう考えても赤字になるし少し赤字でも売却できるような状況ではないと思います。個人的には10年以内、大規模修繕前には必ず売却をしなければ大変なことになるのではないかと考えています。現状では修繕費を家賃収入からまかなうのは不可能にちかいとおもいます。私の物件においても毎月手残り10万ほどありますが、毎月の共用部の水道代と電気代は積立と考え個人で支払いしております。それもあり、年間80万ほどのTATERU物件で貯蓄ができております。しかし、今後、入居者が退去が多くなり現状回復費等の修繕費用がかさんできた場合、非常にきびしいと予測されます。なので10年以内に売却を視野にいれ動いて行こうと考えております。

西京銀行の金利交渉は可能なのか

TATERUのシュミレーションでは5年目に金利が2.55％から1.8％になるシュミレーションになっておりました。当初、TATERUの担当営業は金利交渉もしくわ借り換えで対応します。それは可能です。と回答しておりましたが、TATERUがこのような状態では難しいと思っていましたが、TATERUに問い合わせしてみました。結果はやはり現状では難しいとの回答がありました。しかし、ほかの部分でご協力はさせて頂くとの回答があったため、管理費の方を安くしたりできないのかと打診したところ。
法人保有のアパートの管理費を3％でさせて頂き2年間無料期間を付けるとの回答で今回、法人保有のアパートの管理をTATERUに変更することになりました。
金利については、5年目くらいで西京銀行に金利交渉をしてみようかなと考えております。たぶん難しいと思いますが、借り換えも物件評価が出ないため難しいしですが、やるだけのことをやってみようと思います。

まとめ

不動産投資を始めようと思って、いろいろ調べていた所、新築区分マンションを知りこれは手を出してはダメだと知ってからすぐにTATERUに出会いました。
TATERUに出会い全くなにもしらない素人がアパートを新築することが出来ることにおどろきました。
とりあえずと言う気持ちで銀行に融資打診したところ、結果は問題なくとおるとの回答。9000万もの融資がこんなに簡単に通っていいのかと疑問にも思いましたが、不動産投資の第一歩が踏み出せるならいいかなと考えて契約をしました。今思えば東証1部のTATERUが売るようなパッケージ商品には業者の利益がのっており、購入する方は高い物を買うことになるんだなとわかります。しかし、TATERU物件は私自身を不動産賃貸業の事業の経営者にしてくれて勉強することを教えてくれました。TATERU物件を購入して騙されたとか言うかたもおられますが、それは間違いだと思います。購入者が勉強不足なのです。私も勉強が足りなかったと思います。
TATERU物件は利益率は低いが、大手なので会社の中身はしっかりしております。任せるところは任せてしっかりサポートしてもらおうと思います。

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