不動産投資家のサラリーマン役員です。今回は管理会社を変更する場合や自主管理に切り替えるとなった場合には、管理会社との管理業務委託契約を解約する必要があります。では、現行の管理会社との契約解除はどのように行えばいいのか解説して行きたいと思います。
基本的には解約の3ヶ月前までに書面で通知をする必要があります。私自身も管理会社を変更したことがありますので、実体験を元に詳しく解説して行きたいと思います。
3つの合意解約・約定解除・法定解除について
不動産の管理委託契約の解除は３つの方法があります。合意解約・約定解除・法定解除の3つに分かれます。詳しく解説して行きます。
合意解約について
合意解除とは管理会社と管理組合の合意によって契約の効力を失わせるものです。合意解除のポイントは双方の意思表示が必要である、ということです。しかし、管理会社のリプレイスが合意解除で行われることはめったになく、ほとんどのケースは「約定解除」で行われます。
約定解除について
約定解除とは契約に基づいて契約解除を行うものです。国土交通省が公表している「標準管理委託契約書」の第十九条にて「前条の規定にかかわらず、甲（管理組合）及び乙（管理会社）は、その相手方に対し、少なくとも三月前に書面で解約の申入れを行うことにより、本契約を終了させることができる。」と記されています。
つまり標準規約に沿っているのであれば３ヶ月以上前であれば解約はいつでも可能ということです。
この「標準管理委託契約書」に準じて管理委託契約書が作成されていれば、基本的には３ヶ月前の告知となっています。ほぼすべて管理委託契約書はこれに準じて作られております。契約内容が３ヶ月以上前の通知となっている場合もありますので契約書をしっかり確認する必要があります。
なお、これは現行管理会社から新管理会社への引継期間の目安が３ヶ月という背景もあります。
法定解除について
３つ目の方法は法定解除という方法があり、これは契約違反、法律違反等があった際に行うものです。この方法で契約解除をするケースは滅多にありません。
「甲（管理組合）及び乙（管理会社）は、その相手方が、本契約に定められた義務の履行を怠った場合は、相当の期間を定めてその履行を催告し、相手方が当該期間内に、その義務を履行しないときは、本契約を解除することができる。この場合、その相手方に対し、損害賠償を請求することができる」
と定められています。つまり契約の不履行があった際に利用できる方法となります。
解約通知書の雛形（サンプルデータ）
最後に解約通知書の雛形文書をご紹介します。解約通知書の雛形ってあまり出回っていないですよね。解約通知には難しいことを記入する必要は全くなく、ポイントとなるのは以下の２点です。
・契約書の第何条に基づいているか
・いつをもって契約を解除するのか
この二点を盛り込んだサンプルの解約通知が以下になります。データをダウンロードできる様にしておきますのでみなさん使ってください。
まとめ
管理会社との契約を解除することは「管理会社を変更する」ということです。
管理会社を変更するにはいろいろな障害がありますが、変更後にメリットがあるならすぐにでも動くべきだと思います。なかなか行動するのは難しいと思いますがしっかり仕事をしてくれて、いい管理会社とお付き合いをできるよう頑張ってみてください。
