不動産投資家のサラリーマン役員です。今回は不動産投資を始めたいと思ってもどうやって始めたらいいかわからない、高額な不動産を購入するのに、すごい心理的抵抗がある。借金して買うしかないと思って失敗したらどうしょうと考える人は多いのではないでしょうか？今回の記事では初心者の時に借金で購入することについて詳しく書いて行こうと思います。
借金購入以外の方法
不動産を購入して不動産投資を始めるためには、借金して購入するパターンもあれば現金で購入するパターンもあります。現金購入なんてそんな大金ないからできないと考えたあたな！そんなことはありません。不動産投資を始めるには300万円くらいの現金をためてスタートする方が拡大するには一番いいと思います。おこずかい程度のお金が毎月入ってくる程度を求めているなら話は別ですが・・・
300万円をためて不動産投資をスタートさせるなら、借金が怖いと思うなら、現金購入の道もあります。300万以下のボロ戸建てを購入して収入を得ながら拡大するパターンもありだと思います。拡大スピードは現金がなかったら購入できない為、かなりスローになります。しかし、現金購入ですから、入居者さんの退去等があってもリスクが少ないです。その点は安心できると思います。
借金購入のメリット
借金購入のメリットは現金購入とは違って、銀行やローン会社から融資を受けて購入するため、自己資金が少なくてもアパートやマンションを購入することができます。これがレバレッジと言います。このレバレッジ効果により、自分の資金より大きい物件を購入することができ、収入を大きくすることができます。これが借金購入の最大のメリットだと思います。また、購入時には不動産屋さんに買付証明書と言う書類を提出して、購入意思を伝えますが、その時点で銀行融資で購入したい旨を伝えることができます。融資が下りなければ購入できませんので、その時は買付証明を無効にすることができるシステムを融資特約と言います。買付証明書を提出するときに、融資特約ありと明記して書類を提出するようにしましょう。また、現在アパート等を購入するときは、物件価格分の費用は融資を受けることはできるかもしれませんが、諸費用は現金で支払う必要があります。諸費用とは不動産屋さんに払う仲介手数料、物件の登記費用、その登記にかかる司法書士手数料、火災保険費用、固定資産税等があります。諸費用は物件によっても異なりますが、物件価格の7～10％くらいはかかると考えておいた方がいいと思います。よって現金購入であろうが借金による融資購入であろうが、自己資金は少しはいるので不動産投資を始めたい人は現金をある程度はためておいた方がいいと思います。
借金購入のデメリット
不動産投資では家賃収入をそのままローン返済に充てることができるので、持ち出しをしなくても不動産経営できるという大きなメリットがあります。
しかし、これはあくまで月々の返済を家賃収入が上回ったときの話です。物件に空室があれば、その部屋の家賃収入はありません。ワンルーム投資の場合は収入が0円になってしまうので、支払いを自己負担する必要があります。
こうしたデメリットを回避するためには、できるだけ空室期間を作らないことが重要です。このように借金をして物件を購入した場合、リスクはありますが、他の物件と差別化したり工夫して入居者を確保して不動産経営をする必要があると思います。また、お金を借りれば借り入れた金額には利息がかかってきます。そのため、返済時は元金と利息を含めて返済をしなければなりません。現在はマイナス金利政策により、固定金利より変動金利のほうが安く借りられるため、変動金利を選択します。
しかし、変動金利は上昇のリスクがあり、金利がアップしたらローンの返済金額も高くなってしまいます。金利が上昇すると、利益も減るだけでなく赤字になる可能性もあります。そのため、金利変動を想定した資金計画を立てるようにしましょう。
流動性が低い不動産
不動産は他の金融商品と比べて流動性は低いでしょう。ほとんどの金融商品は、売りたい時に売ることができますが、不動産はいざ売却しようとしても、数ヵ月かかってしまいます。立地や建物によってはなかなか買い手がつかず、売却までに１年以上かかってしまうケースもあります。また、売れ残れば残るほど、希望金額では売れなくなり、売却価格を下げる必要が生じます。
現金で不動産を購入するということは、必要時に現金化しにくい資産に変えてしまったという意味でもあるのです。
まとめ
以上、借金による購入についてのメリット・デメリットを書いてきましたが、どうだったでしょうか。私個人的には借金をして購入するほうが拡大も早く、収入も大きく得ることが出来るため、おすすめします。しかし、不動産投資の事を全く知らずにいきなり購入するのは危険だと思うので、勉強して知識をつけてから、購入するほうがいいと思います。
