こんにちは、サラリーマン役員です。
今回は不動産投資で新築区分マンション投資（ワンルームマンション投資）で失敗する理由について詳しく書いて行きたいと思います。
不動産投資初心者で、不動産屋がおすすめする新築区分マンションを購入しようと考えている方も少なくないと思います。
不動産投資を勉強している人であれば、新築区分マンション投資だけは絶対にやってはいけないとわかっているので絶対に購入しません。
しかし、不動産投資初心者の方はなぜ買ってはダメなのか、どうして失敗するのかがわからない方が多いと思います。この記事を読めば、新築区分マンション投資がなぜ危険なのかを理解することができるので、ぜひ最後までお読みください。
新築区分マンションは絶対に失敗する
新築区分マンション投資は業者の言いなりになりフルローンで購入することがほとんどです。銀行融資を使って35年くらいの長期のローンを組む事になります。また、キャッシュフローがでずマイナスになります。いい物件なら長期で融資を使えばキャッシュフローは出ます。しかし、新築区分マンション投資ではキャシュフローが出ませんし、家賃下落のリスクもかなり大きいと思います。このようなことから新築区分マンション投資は絶対に失敗します。
詳しく解説していきたいと思います。
新築区分マンションの危険性とは
よくある新築区分マンションを例に解説していきます。
- 価格 2000万円、
- 融資期間 35年、
- 金利 2.0％、
- 表面利回り 5.0％
- 家賃収入 83000円
- 管理費 5500円
- 修繕費 7000円
- 銀行返済 66252円
このようなスペックの物件も多くあると思いますが、これで、毎月4000円ほどの利益です。年金替わりなどと新築区分マンションをすすめる業者もおりますが、これが年金替わりになりますか？空室や退去があったらたちまち赤字になります。家賃の下落もあります。数年もすれば毎月赤字になりローン支払いが足らなくなり持ち出しになります。この毎月赤字が35年間続くのです。持ち出しになってから、売却しようと考えてもそのような悪い物件はなかなか売れるわけがありません。また、売却価格よりローン残債の方が多くなるから売ることもできないのです。繰り上げ返済して残債を少なくしてから売却するか20年ほどかけてゆっくりとローンを減らして売却するしかないのです。また、35年間かけてローンを支払っても35年後にその物件が価値があるかと言うと、価値はあまりありません。売却しても高く売れることはないでしょうし、今まで払ってきた赤字分のもとが取れるわけではありません。よって35年頑張って運営しても利益を得ることはできまんせん。
これが新築区分マンション投資の実態です。
区分マンションは中古物件がおすすめ
不動産投資初心者の方は、自己資金をなるだけ少なく始めたいと思っていると思います。金額の安い中古区分マンションがおすすめです。アパートや戸建て物件とは違い、土地の所有権がないため、建物の値段だけになりますので、中古だとかなり安く買える物件も多いです。不動産投資初心者にはこの中古区分マンションを現金買いして、不動産賃貸業の実績を付けることをおすすめ致します。この実績を元に次の物件の銀行融資を引いたりすることが出来る様になります。
みなさんも不動産投資の勉強をして、チャレンジしてみてください。
不動産投資の勉強には、おすすめ本の紹介をしている記事があるので読んでみてください。
まとめ
いかがだったでしょうか？
新築区分マンション投資がどんな物かわかって頂けたと思います。
区分マンション投資について解説している記事もあるので読んでみてください。
戸建て物件についても詳しく解説している記事もあるので読んでみてください。
私自身は、融資を使用してレバレッジを使って拡大するためにアパート投資をおすすめしますが、アポート・マンション1棟物件についても詳しく解説している記事もありますので読んでみてください。
