不動産投資

戸建て投資は儲かるのか?

こんばんは、サラリーマン役員です。

不動産投資と一言で言っても投資する種類って色々あってどれがいいか難しいですよね?今回は不動産投資の戸建て投資について詳しく書いて行きたいと思います。

戸建て投資は現金購入できたり、利回りが高かったりとメリットが多いイメージはあると思います。しかし、現金買いできる規模で小さいことから、一戸買っても手残りが少なかったり、二戸、三戸と増やして行けば手残りも増えていきますが、やはり、投資スピードがゆっくりで不動産屋さんと決済を何回もする必要があったり、時間がかかるのがデメリットです。戸建て投資は安定的に稼ぐことができ、現金購入なども入れることにより、失敗するリスクを減らすことができるので、ゆっくりと地道に稼ぎたい人には最適の投資方法だと思います。

戸建て投資は利回りが高い

私も戸建てを二戸ほど所有しております。実際に利回り見てみましょう。

   購入金額   家賃月額   家賃年収   利回り
 1号戸建て    300万    4.5万     54万         18%
 2号戸建て    320万    4.2万    50.4万        15.7%
  合 計        620万    8.7万   104.4万        16.8%

上記は表面利回りです。

こんな感じになっております。他の投資家さんに比べたら全然すごくないのですが、15%以上を確保できているので、まだ何とか今後も回ってくれるのではないでしょうか?

この物件購入は1号戸建ては、現金購入、2号戸建ては240万ほど日本政策金融公庫に融資をして頂いて購入しております。

二戸を現金買いをした場合、家賃年収が104.4万円なので、6年間で投資額を回収できる計算になります。私が考えるには戸建て購入するには最低利回り15.0%は欲しいと思います。15%以上ありますと、公庫での融資の10年返済にも対応できますし、退去時のリフォーム費の支払いにも耐えることができると考えております。しかし、戸建て一戸ではリスクありますので、やはり数を増やしてリスクを分散する必要があります。

低価格で家賃下落もなくリスクが軽減する

戸建て物件は比較的、低価格の物が多いの特徴です。地域にもよりますが、築年数が古ければか300万以下の物件もあります。高くても1000万くらいのもので、金額が低い分投資リスクは低くなってきます。初心者には築古戸建てから不動産投資を始めることをおすすめします。300万の戸建てを買って失敗しても300万です。

また、家賃下落がないので、入居者がいれば数年たってもある程度固定された家賃の入金を見込めます。これが築浅物件やアパートなら、家賃の下落によりキャッシュフローがマイナスになることも初心者にはしばしばあります。

こういったリスクが少ないから、最近では戸建て投資の人気があがってるので、みなさんも1号物件に戸建てを購入してはどうでしょうか!

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戸建て投資は需要が多い

戸建て物件は、入居者が生活音に悩まされる心配が要らないことがあげられます。どんなに気を付けても生活音は発生してしまいますが、戸建て物件では他人の足音や生活音を気にすることなく生活できるでしょう。

アパートやマンションとは違った生活ができるため、戸建てにこだわり賃貸物件を探してらっしゃる方も多くおります。アパートやマンションの競合の多い物件ではなく、戸建てならと住んでくださる方がいるため、入居者が入るのも魅力の一つである。

 

戸建て投資は長期入居が見込める

戸建て物件を選択される方の多くはファミリー層で生活環境が落ち着いております。ファミリー層に人気があり、入居者が入りやすいのが魅力である。また、アパートやマンションのように学生や単身者層の多い物件のように短期間での退去は少なく、ほとんどが長期間の賃貸契約になります。

拡大のための共同担保物件につかえる

現在銀行融資が厳しくなっており、規模拡大したけど融資が下りず断念した方も多いのではないでしょうか?自己資金1割から2割いれてくださいと言われることが多いです。現金を持っていなくては融資もしてもらえません。しかし、現金で購入した戸建て物件を購入物件と共同担保にすることで、現金分をその物件でカバーしてもらい融資を受けることができるのです。この方法をすることで、フルローンを組むことができ物件を購入することが出来るはずです。私も1号戸建てを共同担保に入れて、三井住友トラストローン&ファイナンスで融資受けてアパートを購入して経験があります。2号戸建ても日本政策金融公庫の融資を受けて無担保にして頂いて購入しましたので、次の物件はその戸建て物件を共同担保にしてアパートを購入できたらと考えています。

共同担保

一つの不動産では担保価値が足りず、借りたい金額が融資してもらえない場合に、所有している他の不動産に共同担保を設定して、融資額を大きくする。

フルローン

不動産投資に必要な物件の購入金額を自己資金なしで、すべて金融機関からの融資で調達するローンのことです。 すなわち「頭金0円」の物件を購入する場合で、不動産価格の全額について金融機関の融資が実行された場合となります。 

 

まとめ

数年前までの不動産投資はある程度、年収があったり、自己資金があったら、いきない新築アパート等に融資が下り購入することがきたが、現在ではそれは不可能になってしまいました。自己資金や不動産投資経験がなければ銀行に相手にもされません。よって、実績を作るために戸建て投資から進め、それを共同担保にしてアパート購入が王道になってくるのではないでしょうか?しかし、物件をしかり見極め購入しなければ失敗します。このブログでその力を付けるための協力ができたなら幸いです。

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