こんにちは、不動産投資を始め3年目になるサラリーマン役員です。現在は4棟16室のアパートと戸建てを保有しております。こんな不動産投資家が不動産投資について詳しく解説していきます。
私は1棟目にTATERUの新築アパートを不動産投資の勉強もせず建てたことが失敗だったなと思っています。今なら絶対に建てません。その失敗談を元に詳しく解説していきます。皆さんはこのブログを読むことにより失敗するリスクを最小限にすることができます。
不動産投資でサラリーマンが失敗する事例とは！
不動産投資で失敗とは、基本的に収支がマイナスになることだと思います。毎月の家賃収入が月々のローンや経費でマイナスなり、自分のサラリーマンの給料から手出しをしなくてはならない状態は完全に失敗です。年金替わりに新築区分マンションを買いませんか、節税効果がありますよ、とかの謳い文句で新築区分マンションを買ったら絶対に失敗します。
・毎月1万以上の給料からの手出しがある ・物件評価が低いので売るに売れない
・土地の保有がないので担保評価がない
・実質的節税にはならない
サラリーマンは不動産投資初心者です。そんな初心者に不動産屋の方から買ってくださいと営業にくる様なものは絶対に買ってはいけません。自分自身で考え収支計算を行い問題ないと思った物件ならいいと思いますが、不動産屋が儲かりますよなどと売ってくる物を鵜呑みにして買ってはいけません。しっかり知識を付けてから購入することをおすすめします。
不動産投資で失敗するサラリーマンの特徴！
不動産投資で失敗するサラリーマンは以下の様なことで破綻・倒産しています。
・サブリース契約で不動産を購入 ・物件を相場より高値で購入
・物件の経年劣化で修繕費が上昇
・空室で家賃収入が0になった ・予定していた金額より手元に残らない
サブリース契約で不動産を購入
サブリースとは、不動産管理会社がオーナーと入居者の間に入ります。そのため、入居者の支払う家賃が全額オーナーのものになりません。家賃保証率は80～90%が相場といわれていますが、物件の利回りもサブリースを行わない場合に比べて低くなります。
安定して家賃収入を得ることができますが、同額の家賃保証がずっと続くわけではありません。大抵の場合、保証家賃の見直しが2年ごとに実施されます。この見直しによって賃料が下がることがほとんどです。この賃料見直しによってトラブルが発生し、問題視されニュースなどにもなっています。
物件を相場より高値で購入
不動産物件を相場より高値で購入する事例はよくある事だと思います。このようなことがないよう、しっかり勉強をして知識を付けることが大事だと思います。
しっかりとした知識があれば、土地の価格は公示価格や路線価などから、建物の価格は坪単価、平米単価からおよその価格が算出できます。
周辺物件の売買価格などの情報があれば、物件が高値なのか相場並みなのかの判断が可能です。それにより、その価格で利益はあるのか、利回りは何％なのかがわかります。
不動産投資において、高すぎる物件を購入してしまうと、途中で修正することは難しくなります。不動産投資は最初からしっかりとした知識を付けてやっていくことが大事だと認識しましょう。
私自身、最初の一棟目にTATERU物件を8900万円かけて新築しました。利回りは5.2％でTATERUの当初購入時の資料には6.56％と記載されておりましたが、相違があります。これも一種の騙しであると思います。金利2.535％でイールドギャップは2.665％になります。新築物件の場合、イールドギャップが3％必要だと言われていますが、それを下回っています。
利回りと金利との差のことを指します。不動産投資においては、物件の表面利回りとローンの金利との差を指します。例えば、物件の表面利回りが10％で、ローンの金利が2％の場合、イールドギャップは8％となります。銀行からの借入によるレバレッジをかけての購入が前提となることが多い不動産投資の世界では、このイールドギャップは不動産投資をする判断における重要な指標となります。いくら物件の利回りがよくても借入の金利も高く、イールドギャップが低ければ、そのぶん収益性は下がり、リスクが高まります。
物件の経年劣化で修繕費が上昇
購入時にしっかり修繕計画を確認する必要があります。築古物件であればすぐに大規模修繕が必要だったりするので、購入前に修繕履歴を確認して、いつぐらいにどれくらいの修繕費が必要になるかを把握して物件を購入することが大切だと思います。
しかし、不動産投資初心者には修繕費がどれくらい掛かるなどは、わからないと思いますので、物件問い合わせ時に不動産業者に確認すれば教えてくれます。とはいえ、聞かなければ教えてくれません。よって、しっかりとした知識を付け物件探索をすことが重要になります。
空室で家賃収入が0になった
入居者の退去は3月の年度末に多く、入居者の退去は一定期間毎に必ず起こりうるものなので、空室リスクは避けることができません。通常、退去申請は1ヶ月以上前に入居者から行うことが契約で定められています。しかし、できるだけ更新時などの半年前から退去の意向を確認して、退去日をできるだけ早く把握するよう努力する必要があります。そうすることで、退去後すぐに原状回復及び入居者募集が可能となり、空室期間を少なくすることができます。
しっかりと、入居者を確保するための知識を付け努力をすることで空室は少なくなり破綻や破産のリスクは軽減されると思います。
予定していた金額より手元に残らない
不動産投資において、家賃収入が入ってきてそこから経費や税金を払う必要があります。不動産投資初心者の方は、経費や税金を考えずに利益が残るからと不動産物件を購入することが多いです。表面利回りも大事だと思いますが、実際に残る実質利回りをしっかりと計算して購入する必要があると思います。サラリーマン収入が多く不動産投資で利益を上げると税金を多く払う必要がでてきたりします。その場合、法人を設立して不動産投資する方が利益が上がるなど難しい部分があります。
不動産投資でサラリーマンが失敗しない方法とは！
サラリーマンが不動産投資で失敗しない為には以下のことを気を付けることが大事です。
・立地の良い物件を購入する ・築浅物件を購入する ・自己資金を多く投入する
立地のいい物件を購入する
不動産投資で一番重点を置きたいのが立地です。いい立地の物件を購入することができれば不動産投資は失敗することはありません。しかし、そんないい物件があるわけではありません。それでも立地はしっかり検討して、自分が納得した場所の物件を購入することが大切です。
不動産投資において失敗を防ぐには立地のいい物件を探すことに力を注ぐことが重要です。
築浅物件を購入する
不動産投資では購入物件は築浅物件を選ぶことが大切です。築浅物件は修繕費が少なく、支出を抑えることができます。築年数が古くなるほど劣化や損傷個所も多くなり、修繕費が増えます。
築浅物件は修繕費等の経費を抑えることができるので現金がたまりやすくなり、失敗を防ぐことができます。
自己資金を多く投入する
不動産投資は自己資金をどれだけ入れれるかによって失敗しやすかが変わります。全額自己資金を投入して物件を購入した場合、融資を受けて不動産投資をしていないので、金銭的に破綻や破産することはありません。しかし、自己資金で物件を購入しても空室リスクは存在します。
不動産投資は融資を受けて物件を購入することが一般的です。しかし、全額融資を受けて不動産投資をするとリスクが上昇します。自己資金を投入してリスクを抑えできるだけ借入をすくなくすることが大切です。
十分な自己資金を用意して不動産投資をすることで、失敗を防ぐことができます。
まとめ
不動産投資で失敗しないためには、しっかりとした知識を得る必要があります。勉強してから不動産投資を実践してみてください。
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