サラリーマン役員です。今回は不動産投資がなぜいいのかについて詳しく書いて行きたいと思います。
一般的に不動産投資というと、リスクが高く素人が近づくものではないというイメージがあります。不動産投資は株式投資やFX投資のように少額から始められるものではなく、失敗した場合の損失もそれだけ大きいですから、なおらさ危険ばかりが大きいように感じられてしまします。しかし、本当に不動産投資は株式投資やFX投資よりもリスクが高いのでしょうか？
不動産投資はミドルリスク・ミドルリターン
私は不動産投資を初めて3年間で年間700万の家賃収入得るまでになりましたし、周囲の不動産投資家たちも成功の程度はさまざまですが、すくなくとも毎月赤字で困っているという人はひとりもいません。私や他の不動産投資家たちがそろっていい物件を手に入れている。そんなことはありえません。
私は、株式投資やFX投資のほうが危険だと思います。株式投資やFX投資の場合、数年間で資産を何倍にも増やせる可能性がありますが、すぐに資産をゼロに減らしてしまうリスクもあります。将来、経済的に安定させることが目的であれば、株式投資やFX投資と言ったハイリスク・ハイリターンの投資は避けたほうが無難である。
世の中にはまた、ローリスク・ローリターンの投資と言うものもあります。定期預金や国債などがそれに当たります。資産を失う可能性はほぼゼロに近いですが、今の超低金利の時代ではリターンはほとんどありません。とても将来、経済的に安定させるための方法とは呼べません。
一方、不動産投資はその中間にある、ミドルリスク・ミドルリターンの投資です。不動産投資では短期間に資産が何倍にもならないかわりに、どんなに不動産の価値が下落してもゼロにはなりません。例えば3000万円の物件を買ってのちに売らなければならなくても3000万円で売れれば損はなく、半額の1500万円でしか売れなかったとしても、購入金額を丸ごと損をするわけではありません。このことからも、株式投資やFX投資に比べてリスクが少ないといってもいいのではないかと思います。
メリットはお金が借りられることと安定性
不動産投資の最大のメリットは銀行などの金融機関からお金を借りて、つまり他人の資本で勝負することができるという点です。
これが株式投資やFX投資の場合、銀行がお金を貸してくれることは100％ありません。たとえあなたが優良な情報をもっていたとしても、相手にしてくれないでしょう。
しかし、これが不動産投資の場合、購入する土地や建物の価値と、借りる人の信用力を担保に融資を引くことが可能です。なぜならさほども説明したように、もし、借りた人がお金を返せなくなった場合でも物件の価値はゼロになりませんから、金融機関はそれを差し押さえることで貸し倒れのリスクを軽減できるからです。こうやってローンを組むことで自己資金の5倍、10倍もする物件を所有することができ、物件自体がすごくよかったり、借りる側の属性（勤務先や年収など）がよかったりすれば、物件価格の満額でローンを組むこと（フルローン）や諸費用も含めたローン（オーバーローン）も可能です。つまり自己資金ゼロで投資することができるということです。しかもこの借金は、利息を負担することによって、何十年にもわたって利用することができることも大きな魅力です。長期間を低い金利で借りることができれば、返済しながらでも手元にお金が貯まっていきますから、慌てて繰り上げ返済するのではなく、その貯まったお金を手元にし、さらに融資を引いて物件を買っていくことができます。
そのほか不動産投資の魅力といえば、その安定性です。不動産投資では一度、入居者に住んでもらい家賃を得るまでの仕組みを作ってしまえば、安定性の高い経営ができるところが大きい魅力だと思います。
自分の努力しだいで利回りを上げられる
不動産投資が株式投資やFX投資などと比べ有利な点として、取得したものの価値を自分で高めることができます。株式投資やFX投資の場合、買った人がその銘柄の価値を高めることは不可能です。投入する資金によっては、大量に株を買い占めたり、その会社に役員を送り経営に参加するなどして会社の業績を上げたりすることにより、会社の価値を上げることができますが、それは一般個人のレベルではできることはないです。
不動産投資の場合は、買った物件の価値を高めることができます。駅からの距離やなどの立地に関してはどうすることもありまでんが、リフォームを施したり、設備を充実させたることによって、家賃の額を上げる（利回りを上げる）ことができるのです。なにより、そうした自分の采配がダイレクトに利回りに反映されたりすることが、不動産投資の醍醐味であると思います。
不動産投資は競争相手が少ない
不動産投資をしている人は、株式投資やFX投資と比べると断然少ないです。なぜ少ないかというと、単純に金銭的な参入壁が高いからであると思います。しかし、最近では事件のあった、かぼちゃの馬車やスルガ銀行、TATERU、シノケンなどでサラリーマン大家が急激に増える原因にもなっております。
しかし、物件は建てたら終わり、買ったら終わりで、あとは勝手にお金を生み出してくれるわけではありません。本当に大事なのはそのあとで、いかに入居者を集めて、満室で経営していくかにかかっています。不動産賃貸業として真剣に取り組んでいれば、入居者のニーズをつかんで満足度を上げるために考え、その方法を実行するのは当たり前のことで、ときには大家自ら動いて、入居者募集のための営業だってやるべきでしょう。
そういった投資効率を高める方法や、物件のアイテムについては保守的な資産家の大家さんも多い世界ですから、新規参入した自分達でも十分に勝負できます。しかも参入障壁が高く、いくら勉強して知識を付けても、新たに参入する人はごくわずかな世界です。いくら世の中に物件が多いといっても、真の競争相手となる物件は非常に少ないといえるでしょう。
不動産投資は自動で運営できる
本業をしながら不動産投資ができるというのも、不動産投資のメリットです。私も本業を別にやっておりますが、ほとんど問題なく不動産賃貸業をこなしています。
なぜなら不動産投資の場合、オーナーをサポートする体制がしっかりと確立しているからです。物件の管理は管理会社に任せることができます。リフォームも実際の作業をするのは工務店や職人さんなどのリフォーム業者です。
最近は物件管理を自分でやるオーナーも増えていて、自主管理をした分のお金は浮きますが、時間も手間もかかって効率的ではないと思いますので、私は管理は管理会社に任せています。
株式投資やFX投資の場合も、本業をしながらできますが、副業でやるレベルでは月数万円ほどの利益くらいではないでしょうか。それに、金額が大きくなればなるほど、値動きが気になり、本業に支障をきたします。私もFX投資をやっていたころは為替の動きが気になり、本業に集中できませんでした。
不動産投資が決して楽なわけではありませんが、物件を購入して経営が軌道に乗るまではかなり大変です。いい物件を購入するために情報収集は常にして、これと思ったら物件を見に行き、現地で物件確認をして、売り主と値段交渉をし、融資を取り付けるために銀行と面談をしたりというのは、非常に大きなエネルギーを使い苦労します。
しかしその苦労を乗り越えて、物件を購入し、信頼できる管理会社やリフォーム業者が得ることができ物件が稼働しだせば、すべて任せられます。年々仕事の依頼が多くなれば、信頼関係は強固になり、物件管理が楽な状態を作りだすことが可能です。
不動産投資のリスク
これまで不動産投資のメリットばかり紹介してきましたが、ここではデメリットも紹介したいと思います。
空室リスク
どんな立地のいい物件であっても、所有するだけでは利益はあがりません。利益がなくても、固定資産税や都市計画税などのランニングコストはかかってきますので、空室リスクが不動産投資の最大のデメリットです。しかし、需要のある場所の物件であればオーナーの経営センスによって満室経営は可能であると思います。
すぐに現金化できない
株式投資やFX投資の場合、急に現金が必要になったらすぐに現金にかえることができますが、不動産投資の場合はそうはいきません。金額も高額になりますし、売りにだしてから、売却（決済）まで、1ヶ月から2ヶ月はかかります。安く売る場合は、ある程度早く売ることができますが、売る場合は高く売るたいのが当然であります。高く売りにだすと買い手はなかなかみつかりません。結局、売却できるまでには数ヶ月はかかるでしょう。
扱う金額が大きい
不動産投資では取引額が大きいので、失敗した時は簡単に復活することができません。融資を受けて購入した場合、長期間返済の債務を負い続けなければならないのでリスクが大きいです。うまく経営していかなければ破産も現実になってしまいます。
まとめ
いかがだったでしょうか？不動産投資がリスクが高いのかを詳しく説明してきましたが、ミドルリスク・ミドルリターンで安定して収入を得ることができるのが不動産投資であります。しかし、扱う金額が大きいので失敗した時のリスクが大きいには事実ですが、リスクを把握して、需要のあるしっかりとした物件を購入することと、物件規模の拡大することにより、リスクを分散させ安定した賃貸経営をすることができます。
今回、このブログを読んで少しでも不動産投資に興味をもって頂き、物件購入にチャレンジして頂ければ幸いです。
