不動産投資が儲かる仕組みとは、仕組みとカラクリを解説！｜サラリーマン役員の副業不動産投資ブログ

不動産投資に興味があり、いつかは不動産投資をやってみて不労所得を得て生活をしたいと思っている人も多いのではないでしょうか？実際に不動産投資を3年ほどやってきた私が不動産投資が儲かるのかを自分自身の収支を公開しながら解説して行きたいと思います。

サラリーマン役員

最近では副業で不動産投資をするサラリーマンが増えております。しかし、全員が不動産投資で成功してるわけではなく失敗している人もいらっしゃいます。不動産屋に丸投げして自分自身で勉強もせずやられてる方は注意する必要がります。

結論から言うと不動産投資は儲けることができると思います。自分自身もすこしずつではありますが、利益を出すことができていますので、しっかりと不動産投資のことを理解して実践するれば、必ず利益を出すことができます。

目　次

不動産投資が儲かる仕組みとは
サラリーマンが不動産投資に向いている
確定申告で還付金が返ってくる
1. 確定申告の時期は
2. 確定申告の方法は
まとめ

不動産投資が儲かる仕組みとは

不動産投資には儲かる仕組みとして、インカムゲインとキャピタルゲインがあります。この2つを順に解説して行きたいと思います。

インカムゲイン（家賃収入）

インカムゲインとは、不動産を保有することにより、入居者から受け取ることのできる家賃収入のことを言います。詳しく説明すれば、ここからローン返済、修繕費、諸経費を差し引いた利益のことを言います。

下記は私の保有物件の収支一覧表です。

表面利回り

表面利回りとは、年間家賃収入を物件価格で割った数字を言います。不動産屋が物件を広告に出すときに使用するのが、この表面利回りになります。そのため私たちが、物件を探すときに目安として見ることが多いです。

実質利回り

実質利回りとは、年間の家賃収入から管理費、固定資産税、諸経費を差し引いた金額を、物件価格に物件購入時に支払った諸経費を足した額で割った数字を言います。インカムゲインに直結するのが、表面利回りではなく、この実質利回りです。

※保有物件収支一覧のキャッシュフローは税引き前です。

キャピタルゲイン（売却益）

キャピタルゲインとは、保有不動産を売却したときに得られる利益のことを言います。私自身は物件を売却したことはまだなく、キャピタルゲインを得たことはないですが、一気に利益を上げることができるのが、このキャピタルゲインのいい所だと思います。売却価格を自分自身で決めることができ、不動産の知識があれば利益を多く出すことも可能だと思います。

不動産投資が儲かる仕組み（インカムゲインとキャピタルゲイン）

不動産投資が失敗したか儲かったを判断するのは、その物件を売却したときです。インカムゲインとキャピタルゲインの合計が儲かった金額なります。よって売却をしないとその投資が失敗したかの判断ができないと言うことです。

不動産投資で儲けるには最終的な出口を考え投資する必要があります。キャピタルゲインで儲けるつもりなら、売却時の売却価格を予想して購入する必要がります。しかし、不動産は常に変動しているため、予想した価格で売却できないこともあります。そこが売却の難しいところではないでしょうか！インカムゲインを多く得るには入居率が高い必要があります。入居率を高く維持してインカムゲインを得ながら、物件の価値が上がったタイミングで売却して、インカムゲインとキャピタルゲインの合計が購入価格を上回れば儲かったと言うことになります。これが不動産投資の儲かる仕組みです。

サラリーマンが不動産投資に向いている

サラリーマンの副業で不動産投資を始めるかたも増えていますが、サラリーマンと不動産投資は相性がすごくいいと思います。私もサラリーマンで不動産投資を始めましたが、サラリーマンは本業の安定した収入があるので、融資を受けやすいことが最大のメリットであり、相性がいいと言う根拠です。よって資産運用をしたいサラリーマンにとっては不動産投資は有効手段だと言えるのではないでしょうか。

節税効果について

サラリーマンは働いている中で、掛かった経費は会社が払います。個人事業主等の事業主は売上から経費を引いた金額が所得と計算されますが、サラリーマンは給与がそのまま所得として計算されることとなります。

税金は所得によって大きく納税額が変わってくるため、サラリーマンも経費計上できればいいのですが、サラリーマンには計上できる経費が存在しません。しかし、不動産投資を行うことで、経費計上できる物が増え、経費を上げて申告することが可能となります。

経費として計上可能

・減価償却費
・仲介手数料
・税金、印紙税
・損害保険料
・管理費
・修繕費
・借入金の金利
・税理士費用
・通信費
・広告宣伝費
・共用部の電気代、水道代
・維持管理費

上記の様なものが経費として計上可能になります。これが引かれることで所得を少なくすることができます。

減価償却費ついて

上記の節税効果についてでも出てきましたが、経費として計上可能なものに減価償却費があります。この減価償却費は節税効果において大きく関係してきます。

減価償却費とは、物件購入した費用を数年に分けて毎年費用として計上することが出来る仕組みのことです。物件の購入費用は、購入年に一括で全額経費とせず財務省令で定められた法定対応年数に分割して経費計上することが可能です。

この減価償却費が節税効果があるのは、数年に分けることで実際の手元金を使わず帳簿上で経費が増えるからです。

確定申告で還付金が返ってくる

サラリーマンの人が不動産投資をすれば必ず確定申告が必要となります。上記でも説明しましたが、還付金が返ってくる可能性もありますが、私は還付金もなにもいらないし、ややこしい確定申告はしたくないと思う人もいると思いますが、確定申告は必ず必要になります。必要な確定申告を怠った場合はペナルティもある場合がありますので、十分注意してください。

確定申告の時期は

確定申告は前年の1月1日から12月31日分を毎年2月16日から3月15日までに申告する必要があります。

確定申告の方法は

確定申告をするのは大変だと思います。こんな計算は苦手だと思う人は早めに税理士さんに依頼しておくことをオススメします。確定申告の時期が近づいて焦って依頼しても税理士さんも忙しい時期なので断られることもあるので注意してください。

また、税理士さんに依頼すればお金がかかるしそんな経費はない、確定申告ぐらい自分でやると言うかたも多くいます。私も確定申告は自分で行っております。法人決算は税理士さんにお願いしておりますが、確定申告は自分自身で行っています。確定申告は国税庁のホームページにて作成することができますが、私は、日常的に不動産のお金の管理をしたくてマネーフォワードのクラウド確定申告を使用して会計処理をしております。ネットバンキングやクレジットカードのデータを自動処理してくれるなどいろいろな機能が揃っており、使い勝手がすごくいい会計処理ソフトだと思います。確定申告に困っておられたり、興味がある人は使ってみてください。