不動産投資家のサラリーマン役員です。今回はランニングコストについて書いて行きたいを思います。
ランニングコストとは
不動産投資で物件を購入するときにはランニングコストって把握してますか？
これをしっかり把握して、計算に入れシュミレーションしておかなければキャッシュフローが大きく変わってきますので大切な項目になります。
固定資産税・都市計画税
納付方法は、納税対象者に市町村から納税通知書が送付され、4期に分けられた納付期限内に役所や銀行など記載された金融機関、コンビニエンスストアにて納付する形になります。
・都市計画税は都市計画事業や土地区画整理事業に必要な費用に充てることを目的とした税金のこと。毎年1月1日時点での市街化区域内の土地、
建物の所有者に課せられるもので、固定資産税とあわせて徴収されます。納付方法は、固定資産税と同じく、納税通知書が送られて納付する形となります。
物件管理費・修繕費
不動産の管理には、入居者募集、契約締結、家賃の収受、トラブル・クレーム対応など、知識や経験がないとなかなか難しいく時間も必要になります。これらについては、専門の管理会社に依頼したほうが無難で、不動産オーナーの負担も少ないと思います。しかし、依頼すれば管理委託費が発生します。依頼する内容によりことなりますが、賃料収入の5％程度になります。管理委託費の中には、アパートやマンションのエントランス・廊下・階段・エレベーターなどの共用部や駐車場などを点検、清掃する際にかかる費用も含まれます。また、建物の修繕・メンテナンスの費用があります。毎年、実際に修繕を行うわけではなくても、定期的に大規模修繕を行う必要がありますので、家賃収入から一定金額を修繕費として積立しておくことをおすすめします。
共用部電気代・水道代
エントランス・廊下・階段・エレベーターなどの共用部や駐車場に設置している電灯の電気代です。代金はアパート10戸規模であれば月々1500円程度だと思います。また、共用水栓があるアパートやマンションで必要な上下水道料金、管理委託業者の共用部の清掃時に使用する水道代金になります。代金は共用部の清掃に使用する分であれば、アパート規模であれば月々2000円程度だと思います。
浄化槽清掃・点検費
浄化槽には浄化槽法や環境省関係浄化槽法施工規則で定められた通り、年1回以上の清掃、年3～4回以上の保守点検及び法定検査を受け、適切に維持管理する事が義務付けられております。
費用は地域や規模によっても違うと思いますが、私の保有物件では15人槽で保守点検3回、清掃、法定検査を行って53000円ほどで行ってもらってます。
内部の清掃、費用の目安は
水道事業を所管する厚生労働省によると、貯水槽に届くまでの水質管理は各自治体の水道局の管轄。しかし、貯水槽以降の水質については、管理責任はオーナーやオーナーから委託されている管理会社にあるという。また、10トン以上の貯水槽が設置されている施設では、水道法によって1カ月ごとの点検と年1回以上の清掃、水質検査が義務付けられている。10トン超というと、対象となるのは大規模な分譲マンションやオフィスビルなどに限られるが、生活用水の質は入居者の健康問題に関わる。10トンに満たない貯水槽にはこうした義務はないが、賃貸経営をするならば同様の対応を取る必要があります。
貯水槽内部の清掃にかかる費用は5万～10万円が目安だという（地域や貯水槽の大きさによって異なる）。作業時間は約2時間～4時間ほどで、この間は断水になることにも注意が必要だ。受水槽と屋上の高架水槽がある場合は、料金と時間が倍になるケースもあります。
エレベータ点検整備費
エレベーターのメンテナンス・定期点検に関しては、建築基準法または労働安全衛生法によって定められています。労働安全衛生法に規定する「特定機械等」のエレベーター検査を性能検査といい、建築基準法第１２条第３項に規定する昇降機等の検査を定期検査といいます。性能検査及び定期検査のいずれも１年に１回の検査を受けなければなりません。また、法定点検ではないが通常、1ヶ月に1回点検を実施する。点検費用は規模やエレベーターの種類によっても異なるが年間60万円ほどはするみたいです。
