こんにちは、サラリーマン役員です。
不動産投資って、興味はあるけど怖いしどんな仕組みになっているかわからないと思う人が多いと思います。
私自身も2018年3月に不動産投資に出会い色々調べて、新築アパートを建てて不動産オーナーになり、今はアパート2棟。戸建て2戸を購入して利益をあげています。
この記事では私が不動産投資家としてどうやってアパートを購入して活動していっているのかをわかりやすく解説していきます。
お金を稼ぐしくみ
不動産投資はこわいイメージがあるけど、しっかり勉強すれば安定的に収入を増やすことができます。
ここでは収益を出す仕組みを簡単に解説していきます。
サラリーマンをしながら、サラリーマン以外の収入を得たい。
不動産投資をはじめたいけど、どうやってはじめればいいかわからない。
どうせ大金が必要で自分には無理。
失敗したら怖いからなかなか踏み出せない。
と悩んでいるのではないでしょうか？私もはじめは悩みました。
しかし、低資金で始められますし、サラリーマンを辞めるのも夢ではありません。
失敗が怖くて、危険なイメージがあると思いますが、しっかり勉強して知識を身につけ、しっかり物件等の調査を行えば失敗する可能性が少ない投資（ビジネス）だと思います。FX、株などの比べて安定的に毎月稼ぐことができます。
家賃収入について
マンション、アパート、戸建てを購入して、部屋を貸し出し家賃収入を得ます。
皆さんも賃貸マンションやアパートに住んだ事はあるかもしれません。
私は不動産オーナーとして、部屋を入居者さんに貸し出してその対価として家賃を頂いています。これが収入になります。
入居者さんは、数年間は住んで頂けるので、不動産オーナーは安定的に収入を得ることができます。これが不動産投資の仕組みです。マンションやアパートの場合、一気に入居者さんが退去されることはなく、安定した経営ができます。
例えば、1200万で家賃10万の一戸建てを購入して、一ヶ月10万の家賃で貸し出しました。1年間で120万の家賃収入になります。
1200万で120万の利益なので
物件価格の10％の収入になります。
これを利回りと言います。
利回り10％
利回りが高い物件であればあるほど、利益が出る物件になります。
なので物件価格が安く、家賃をたくさん頂けるのがいい物件です。
銀行融資で低資金ではじめられる
不動産投資を始めたいけどお金がないから無理と思っているかもしれません。普通はそう思います。
私も思っていました。しかし、不動産投資は銀行から融資を受けることが可能なのです。私が始めた時は不動産屋さんに話を聞き、銀行を紹介してもらい始めることができました。
これはほかの投資にはないメリットだと思います。銀行から融資を受けることで、自己資金では購入できない物件も購入できる可能性が出てきました。
収益計算
銀行から1200万を1％金利で30年間借りられた場合、月々の返済3.8万円になります。そのお金で先ほどの一戸建てを購入すると。10万の家賃なので、そこから銀行へ3.8万円返済しても6.2万円が残ります。
こんな感じで購入することができれば6.2万円のお金が毎月残ります。毎月6.2万円が残れば余裕を持った生活を送れるかもしれません。
実際は、別で管理費や固定資産税等の費用を払う必要がありますが、それらを払っても数万は残ります。
このように、銀行からお金を借りることで、手元がなくてもお金を残すことができます。しかし、購入時の不動産屋さんに払う仲介手数料や登記費用は別途現金が必要になります。これは購入金額の7～10％くらいのお金があれば不動産を購入することが出来ます。
購入から運営までの流れ
不動産を探す
不動産はインターネットで自分で探す方法と不動産屋さんに紹介してもらう方法があります。
はじめは不動産屋さんに紹介してもらう方がいいと思いますが、紹介してもらった物件がいい物件かどうかは自分で見極める必要があります。
そのために、本を読んだり、セミナーに参加するなどして勉強をする必要があります。不動産屋さんが紹介してくる物件にはいい物も悪い物もあるため、不動産屋さんの言うことを鵜呑みにして購入しては絶対にいけません。中には悪徳業者もいるので注意が必要です。
不動産を買う
いい物件を見つけたら物件を購入します。
現金で購入する方法や融資を受けて購入する方法がありますが、少額の資金で始めるなら融資はかかせないと思います。自分で銀行に行って相談するか、不動産屋さんにお願いして銀行を探してもらうこともできます。
初めの1棟を買う場合は不動産屋さんにお任せした方が楽だと思います。
私もお願いしました。
不動産の管理を行う
購入したら、運営しないといけません。
入居者さんから問い合わせが来たり、家賃がちゃんと振り込まれているか確認したり大変だと感じるかもしれませんが管理会社さんに管理を任せることができます。
サラリーマンは管理会社に任せることをおすすめします。
管理会社は入居者さんからの問い合わせや、入金の確認、物件清掃とかをすべてやってくれます。管理費は家賃の5％くらいが相場です。清掃費は別途必要。
自分で管理することを自主管理と言います。
自主管理されている方もいますが、規模拡大をさせたい人は、自主管理に使う時間を規模拡大のための物件購入の時間を使うべきだと思うので、管理会社に任せることをおすすめします。
入居者を見つける
入居者の募集も管理会社がやってくれます。
入居者を見つけるたびに広告費を支払わないといけません。広告費（AD）は家賃の1ヶ月分が相場です。なるべく早く入居者を見つけたい場合は、広告費を2ヶ月にしたりします。
入居募集は管理会社と相談しながらいろいろな工夫をすることが出来ます。
退去が出たら、立ち合い、原状回復（リフォーム）を行う
退去者がでた場合、退去の立ち合いが必要になります。
これも管理会社がやってくれます。壁に穴が開いていたりなど壊れているところがあった場合には入居者さんか大家のどちらが費用を負担するか決めてもらいます。
退去されてしまったら、古くなって経年劣化した壁紙やクッションフロアを張り替えたり、畳の表替えをしたりなど、費用がかかります。
なるべく安い金額で入居者さんに入居してもらえる様にリフォームをするか、オーナーの腕の見せ所です。
まとめ
いかかでしょうか？不動産は買ってしまえば、管理会社やリフォーム会社にお願いすることで、自分は何もすることはありません。すべて依頼できるので、サラリーマンでも経営が可能です。
銀行からお金を借りて始められる。買った物件の家賃で銀行への返済をしてもお金が残る。
これが不動産投資の一番の魅力です。ほかの投資ではないことです。
この記事を読んで不動産投資をやってみようと思って頂いたら光栄です。
